La plus-value des villes chères n’existe pas, sauf à la montagne et au bord de mer
Étude figée sur l’édition du 1er octobre 2026 du baromètre ScrapImmo, millésime DVF 2025. Ces chiffres ne changeront plus : c’est une photo de ce mois précis.
Voir la méthodologie complète, le dictionnaire des colonnes ou l’édition en cours du baromètre.
Le constat en un coup d’œil
-0,7 %
plus-value sur 5 ans des villes les plus chères (4 225 €/m²)
+7,4 %
plus-value des moins chères (1 300 €/m²)
24,8 %
rendement total sur 5 ans, loyers compris, dans les villes chères
60,4 %
le même total dans les villes les moins chères
Le constat
Dans les villes françaises de plus de 20 000 habitants, la plus-value sur cinq ans augmente à mesure que la ville est moins chère. C’est l’inverse de ce que suppose l’investisseur qui accepte un faible rendement locatif en comptant sur la revente.
Les villes qui rapportent 4 à 6 % de loyer brut, les plus chères du lot à 4 225 €/m², affichent -0,7 % sur cinq ans. Celles qui rapportent 10 à 12 %, à 1 300 €/m², affichent +7,4 %. La hiérarchie se tient d’une tranche à l’autre, sans rupture : elle ne repose pas sur un cas isolé.
Loyers compris, l’écart devient considérable : 24,8 % de rendement total sur cinq ans dans les villes chères, contre 60,4 % dans les moins chères.
Pourquoi le chiffre national dit l’inverse, et pourquoi il a tort
Si l’on garde toutes les communes, le segment à moins de 4 % de rendement affiche une plus-value de +19,6 % et le constat semble s’inverser. L’explication tient en une ligne : ce segment n’est pas fait de villes. Il compte 93 communes de moins de 20 000 habitants, dont la population médiane est de 4 115 habitants, contre 8 villes seulement.
En tête : Tignes, Les Houches, Bourg-Saint-Maurice, Valmeinier. Des stations de ski et des communes littorales, c’est-à-dire un marché de résidence secondaire, où le prix ne se forme ni sur les salaires locaux ni sur les loyers. Ces communes progressent de +19,6 % quand les villes du même segment de rendement font +5,7 %.
Confondre les deux marchés dans une même moyenne, c’est conclure que la pierre chère protège, alors que ce sont les vacances qui protègent.
Les villes de plus de 20 000 habitants
435 villes retenues.
| Rendement brut | Villes | Prix médian | Plus-value 5 ans | Loyers 5 ans | Total 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| 4 à 6 % | 151 | 4 225 €/m² | -0,7 % | 25,5 % | 24,8 % |
| 6 à 8 % | 194 | 2 726 €/m² | +3,2 % | 34,5 % | 37,7 % |
| 8 à 10 % | 63 | 1 727 €/m² | +5,2 % | 43,0 % | 48,2 % |
| 10 à 12 % | 19 | 1 300 €/m² | +7,4 % | 53,0 % | 60,4 % |
Le même découpage sur toutes les communes, pour comparaison
C'est ce tableau, et lui seul, qui semble donner raison à l'idée reçue. La colonne population explique pourquoi.
| Rendement brut | Communes | Population médiane | Prix médian | Plus-value 5 ans |
|---|---|---|---|---|
| moins de 4 % | 101 | 4 246 hab. | 5 458 €/m² | +18,7 % |
| 4 à 6 % | 394 | 15 107 hab. | 3 758 €/m² | +7,7 % |
| 6 à 8 % | 370 | 21 056 hab. | 2 606 €/m² | +6,0 % |
| 8 à 10 % | 107 | 22 208 hab. | 1 676 €/m² | +5,8 % |
| 10 à 12 % | 43 | 18 262 hab. | 1 264 €/m² | +4,3 % |
En Île-de-France, le même constat sans nommer une seule commune
| Département | Villes | Prix médian | Rendement médian | Plus-value 5 ans |
|---|---|---|---|---|
| Hauts-de-Seine | 35 | 5 667 €/m² | 5,0 % | -9,3 % |
| Val-de-Marne | 36 | 4 352 €/m² | 5,8 % | -7,7 % |
| Yvelines | 42 | 3 682 €/m² | 6,5 % | -3,0 % |
| Seine-Saint-Denis | 33 | 3 404 €/m² | 7,0 % | -3,0 % |
| Seine-et-Marne | 37 | 3 268 €/m² | 6,6 % | +1,7 % |
| Val-d'Oise | 36 | 3 146 €/m² | 7,1 % | -1,3 % |
| Essonne | 35 | 2 994 €/m² | 7,0 % | -1,9 % |
Le département le plus cher est aussi celui qui a le plus perdu. Nous présentons l’Île-de-France par département et non par commune à dessein : un classement communal par rendement y ferait remonter des villes dont le prix bas tient à des difficultés sociales, et les présenter comme les bonnes affaires du mois serait indéfendable.
Région par région
Dans chaque région, les deux extrêmes parmi les villes suffisamment observées : celle qui rapporte le moins, donc la plus chère, et celle qui rapporte le plus.
Auvergne-Rhône-Alpes
Aix-les-Bains : 4,3 % de rendement, 4 076 €/m², +6,6 % sur cinq ans, soit 28,1 % au total. Médiane sur 556 ventes.
Saint-Chamond : 10,7 % de rendement, 1 300 €/m², +11,9 % sur cinq ans, soit 65,4 % au total. Médiane sur 199 ventes.
Sur 39 villes de plus de 20 000 habitants.
Bourgogne-Franche-Comté
Dijon : 6,0 % de rendement, 2 684 €/m², +6,4 % sur cinq ans, soit 36,4 % au total. Médiane sur 2 504 ventes.
Nevers : 11,3 % de rendement, 1 064 €/m², +11,3 % sur cinq ans, soit 67,8 % au total. Médiane sur 336 ventes.
Sur 11 villes de plus de 20 000 habitants.
Bretagne
Saint-Malo : 3,6 % de rendement, 4 500 €/m², +6,9 % sur cinq ans, soit 24,9 % au total. Médiane sur 541 ventes.
Saint-Brieuc : 7,6 % de rendement, 1 795 €/m², +25,6 % sur cinq ans, soit 63,6 % au total. Médiane sur 572 ventes.
Sur 11 villes de plus de 20 000 habitants.
Centre-Val de Loire
Tours : 5,7 % de rendement, 2 831 €/m², +4,5 % sur cinq ans, soit 33,0 % au total. Médiane sur 1 709 ventes.
Châteauroux : 10,1 % de rendement, 1 232 €/m², +21,9 % sur cinq ans, soit 72,4 % au total. Médiane sur 209 ventes.
Sur 11 villes de plus de 20 000 habitants.
Corse
Porto-Vecchio : 3,7 % de rendement, 5 290 €/m², +19,6 % sur cinq ans, soit 38,1 % au total. Médiane sur 102 ventes.
Bastia : 5,7 % de rendement, 2 859 €/m², +10,8 % sur cinq ans, soit 39,3 % au total. Médiane sur 400 ventes.
Sur 4 villes de plus de 10 000 habitants.
Grand Est
Reims : 5,9 % de rendement, 2 647 €/m², +8,6 % sur cinq ans, soit 38,1 % au total. Médiane sur 1 833 ventes.
Saint-Dizier : 11,1 % de rendement, 1 083 €/m², +13,5 % sur cinq ans, soit 69,0 % au total. Médiane sur 88 ventes.
Sur 10 villes de plus de 20 000 habitants.
Hauts-de-France
Lille : 5,1 % de rendement, 3 709 €/m², -0,2 % sur cinq ans, soit 25,3 % au total. Médiane sur 2 548 ventes.
Saint-Quentin : 11,8 % de rendement, 1 122 €/m², -0,5 % sur cinq ans, soit 58,5 % au total. Médiane sur 140 ventes.
Sur 31 villes de plus de 20 000 habitants.
La Réunion
Saint-Paul : 4,1 % de rendement, 5 471 €/m², +29,8 % sur cinq ans, soit 50,3 % au total. Médiane sur 253 ventes.
Saint-Denis : 6,9 % de rendement, 2 620 €/m², +20,9 % sur cinq ans, soit 55,4 % au total. Médiane sur 962 ventes.
Sur 7 villes de plus de 20 000 habitants.
Normandie
Caen : 5,6 % de rendement, 2 977 €/m², +13,3 % sur cinq ans, soit 41,3 % au total. Médiane sur 1 668 ventes.
Alençon : 10,7 % de rendement, 1 133 €/m², +7,4 % sur cinq ans, soit 60,9 % au total. Médiane sur 133 ventes.
Sur 13 villes de plus de 20 000 habitants.
Nouvelle-Aquitaine
Biarritz : 2,8 % de rendement, 7 062 €/m², +0,9 % sur cinq ans, soit 14,9 % au total. Médiane sur 615 ventes.
Châtellerault : 10,1 % de rendement, 1 159 €/m², +15,9 % sur cinq ans, soit 66,4 % au total. Médiane sur 71 ventes.
Sur 35 villes de plus de 20 000 habitants.
Occitanie
Agde : 4,3 % de rendement, 3 653 €/m², +20,2 % sur cinq ans, soit 41,7 % au total. Médiane sur 1 531 ventes.
Carcassonne : 10,2 % de rendement, 1 291 €/m², +22,4 % sur cinq ans, soit 73,4 % au total. Médiane sur 383 ventes.
Sur 27 villes de plus de 20 000 habitants.
Pays de la Loire
Les Sables-d'Olonne : 3,5 % de rendement, 4 655 €/m², +7,7 % sur cinq ans, soit 25,2 % au total. Médiane sur 494 ventes.
Le Mans : 7,3 % de rendement, 1 938 €/m², +19,1 % sur cinq ans, soit 55,6 % au total. Médiane sur 1 251 ventes.
Sur 18 villes de plus de 20 000 habitants.
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Six-Fours-les-Plages : 3,8 % de rendement, 5 205 €/m², +17,1 % sur cinq ans, soit 36,1 % au total. Médiane sur 574 ventes.
Manosque : 9,7 % de rendement, 1 819 €/m², +15,1 % sur cinq ans, soit 63,6 % au total. Médiane sur 222 ventes.
Sur 40 villes de plus de 20 000 habitants.
Méthode et limites
1 015 communes retenues sur 3 029, celles où DVF compte au moins 50ventes d’appartements sur le millésime. En dessous de cet effectif, une médiane communale bouge de plusieurs points pour quelques transactions atypiques. Les rendements au plafond de publication de 12 % sont exclus, et les tranches de moins de 15 villes ne sont pas affichées. Les loyers sont comptés bruts et non composés.
Une partie du lien est arithmétique.Le rendement se calcule sur le prix d’aujourd’hui : une ville dont le prix a monté affiche mécaniquement un rendement plus faible. Ce biais joue toutefois contre le constat et non pour lui, puisqu’il devrait associer les faibles rendements aux fortes hausses. C’est l’inverse que montrent les villes.
Le total ignore charges, fiscalité et frais d’acquisition. Ils ne sont pas négligeables, mais ils jouent dans le même sens sur toutes les tranches et ne renversent pas la comparaison.
Trois départements sont absents.Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, donc Strasbourg, Mulhouse, Metz et Colmar : l’Alsace-Moselle relève du livre foncier et la base DVF ne la couvre pas. Mayotte est également absente : DVF n’y publie pas non plus les transactions.
Reprendre ces chiffres
Réutilisation libre, y compris commerciale, sous Licence Ouverte Etalab 2.0, à la seule condition de citer la source. Le jeu de données complet est téléchargeable et porte un DOI, il se cite donc dans un travail universitaire.
Source : ScrapImmo, étude de octobre 2026, d’après DVF (DGFiP) millésime 2025 et carte des loyers (DGALN). https://www.scrapimmo.fr/etudes/plus-value-villes-cheres-2026-10
Jeu de données : https://doi.org/10.5281/zenodo.23270920 · dictionnaire des colonnes et téléchargement