Où investir en 2026 : les 50 villes les mieux classées
Ce classement porte sur 3 029 communes françaises et repose sur les transactions notariées réelles (DVF 2021-2025), la carte des loyers du ministère du Logement et le zonage locatif officiel. Aucune estimation d’annonce n’y entre. Les 50 premières affichent un rendement brut de 6.5 à 12 %, pour des prix allant de 593 € à 3 995 € le m².
Un fait saute aux yeux et mérite d’être dit plutôt que lissé : 25 des 50 villes de ce top sont en Île-de-France, réparties sur 17 départements seulement. C’est là que le rendement brut est le plus élevé, parce que les prix y restent bas au regard des loyers. Les deux classements plus bas donnent ce que ce top national ne montre pas : les grandes villes, et la province.
Le top 50 national
| Rang | Ville | Prix/m² | Rendement | Tension | Score |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 |  Grigny (91) | 1 087 € | 12 % | 4/5 | 97 |
| 2 |  Chenôve (21) | 1 308 € | 12 % | 3/5 | 96 |
| 3 |  Le Mée-sur-Seine (77) | 1 730 € | 11.6 % | 4/5 | 95 |
| 4 |  Sarcelles (95) | 1 967 € | 11 % | 4/5 | 93 |
| 5 |  Villiers-le-Bel (95) | 2 178 € | 10.2 % | 4/5 | 89 |
| 6 |  Les Mureaux (78) | 1 851 € | 10.6 % | 4/5 | 88 |
| 7 |  Ris-Orangis (91) | 1 974 € | 10.6 % | 4/5 | 88 |
| 8 |  Clichy-sous-Bois (93) | 1 853 € | 10.7 % | 4/5 | 88 |
| 9 |  Épinay-sous-Sénart (91) | 1 857 € | 10.7 % | 4/5 | 87 |
| 10 |  Maromme (76) | 1 318 € | 11.4 % | 3/5 | 86 |
| 11 |  Évry-Courcouronnes (91) | 2 239 € | 9.5 % | 4/5 | 85 |
| 12 |  Sevran (93) | 2 188 € | 10 % | 4/5 | 85 |
| 13 |  Garges-lès-Gonesse (95) | 2 286 € | 9.8 % | 4/5 | 85 |
| 14 |  Montbéliard (25) | 1 000 € | 12 % | 2/5 | 85 |
| 15 |  Villepinte (93) | 2 622 € | 8.6 % | 4/5 | 84 |
| 16 | 1 098 € | 12 % | 3/5 | 84 | |
| 17 |  Pointe-à-Pitre (971) | 1 439 € | 11.4 % | 3/5 | 82 |
| 18 |  Aubergenville (78) | 1 817 € | 10.3 % | 4/5 | 82 |
| 19 |  Les Abymes (971) | 1 958 € | 9.2 % | 3/5 | 81 |
| 20 |  Creil (60) | 1 712 € | 10.3 % | 3/5 | 81 |
| 21 |  Les Ulis (91) | 2 382 € | 8.8 % | 4/5 | 81 |
| 22 |  Caudebec-lès-Elbeuf (76) | 1 350 € | 10.3 % | 3/5 | 81 |
| 23 |  Jœuf (54) | 897 € | 12 % | 2/5 | 81 |
| 24 |  Grand-Charmont (25) | 1 036 € | 12 % | 2/5 | 81 |
| 25 |  Nogent-sur-Oise (60) | 1 436 € | 12 % | 3/5 | 80 |
| 26 |  Épinay-sur-Seine (93) | 2 770 € | 8.4 % | 4/5 | 79 |
| 27 |  L'Haÿ-les-Roses (94) | 3 995 € | 6.5 % | 5/5 | 79 |
| 28 |  Chilly-Mazarin (91) | 2 548 € | 8.3 % | 4/5 | 79 |
| 29 | 1 117 € | 12 % | 3/5 | 79 | |
| 30 |  Auboué (54) | 994 € | 12 % | 2/5 | 79 |
| 31 |  Tremblay-en-France (93) | 2 734 € | 8.2 % | 4/5 | 78 |
| 32 |  Villemomble (93) | 3 512 € | 6.8 % | 5/5 | 78 |
| 33 |  Maubeuge (59) | 976 € | 12 % | 2/5 | 78 |
| 34 | 2 569 € | 8.5 % | 4/5 | 78 | |
| 35 |  Mons-en-Barœul (59) | 1 677 € | 10.3 % | 3/5 | 78 |
| 36 |  Elbeuf (76) | 1 175 € | 10.4 % | 3/5 | 78 |
| 37 |  Canteleu (76) | 1 282 € | 12 % | 3/5 | 78 |
| 38 | 1 436 € | 11.7 % | 2/5 | 78 | |
| 39 |  Homécourt (54) | 1 082 € | 11.5 % | 2/5 | 78 |
| 40 |  Bethoncourt (25) | 593 € | 12 % | 2/5 | 78 |
| 41 |  Désertines (03) | 767 € | 12 % | 2/5 | 78 |
| 42 |  Saint-Quentin (02) | 1 122 € | 11.8 % | 2/5 | 77 |
| 43 |  La Courneuve (93) | 2 732 € | 8.4 % | 4/5 | 77 |
| 44 |  Saint-Chamond (42) | 1 300 € | 10.7 % | 2/5 | 77 |
| 45 |  Montluçon (03) | 663 € | 12 % | 2/5 | 77 |
| 46 |  Le Petit-Quevilly (76) | 1 800 € | 8.3 % | 3/5 | 77 |
| 47 | 2 478 € | 8.2 % | 4/5 | 77 | |
| 48 |  Morsang-sur-Orge (91) | 2 596 € | 8 % | 4/5 | 77 |
| 49 |  Boissy-Saint-Léger (94) | 3 268 € | 6.9 % | 4/5 | 77 |
| 50 |  Marly-le-Roi (78) | 3 710 € | 6.7 % | 5/5 | 77 |
Photos des communes : Wikimedia Commons, sous licence libre. Auteur et licence de chaque image sont indiqués sur la fiche de la commune, accessible en cliquant sur son nom.
Score sur 100 combinant rendement, tension locative, évolution des prix et liquidité du marché. Aucun seuil de population n’écarte une commune : seul le nombre de ventes réellement enregistrées le fait. Recalculé au 2026-10-01. Méthode détaillée.
Les 10 grandes villes les mieux classées
Communes de plus de 100 000 habitants. Le marché y est plus liquide et la demande locative plus profonde, au prix d’un rendement brut plus bas que dans le top national.
| Ville | Prix/m² | Rendement | Score |
|---|---|---|---|
 Perpignan (66) | 1 502 € | 9.7 % | 76 |
 Saint-Denis (93) | 3 914 € | 6.4 % | 74 |
 Argenteuil (95) | 3 094 € | 7.5 % | 71 |
 Nîmes (30) | 2 178 € | 8.1 % | 70 |
 Toulon (83) | 2 700 € | 6.4 % | 68 |
 Saint-Étienne (42) | 1 197 € | 9.9 % | 68 |
 Limoges (87) | 1 510 € | 8.2 % | 67 |
 Montreuil (93) | 6 029 € | 4.6 % | 67 |
 Marseille (13) | 3 200 € | 6.1 % | 66 |
 Boulogne-Billancourt (92) | 8 286 € | 4.3 % | 64 |
Photos des communes : Wikimedia Commons, sous licence libre. Auteur et licence de chaque image sont indiqués sur la fiche de la commune, accessible en cliquant sur son nom.
Les 10 villes les mieux classées hors Île-de-France
Communes de plus de 20 000 habitants, hors des huit départements franciliens. C’est le classement à regarder si vous investissez loin de Paris.
| Ville | Prix/m² | Rendement | Score |
|---|---|---|---|
| Montbéliard (25) | 1 000 € | 12 % | 85 |
| Les Abymes (971) | 1 958 € | 9.2 % | 81 |
| Creil (60) | 1 712 € | 10.3 % | 81 |
| Nogent-sur-Oise (60) | 1 436 € | 12 % | 80 |
| Maubeuge (59) | 976 € | 12 % | 78 |
| Mons-en-Barœul (59) | 1 677 € | 10.3 % | 78 |
| Saint-Quentin (02) | 1 122 € | 11.8 % | 77 |
| Saint-Chamond (42) | 1 300 € | 10.7 % | 77 |
| Montluçon (03) | 663 € | 12 % | 77 |
| Le Petit-Quevilly (76) | 1 800 € | 8.3 % | 77 |
Photos des communes : Wikimedia Commons, sous licence libre. Auteur et licence de chaque image sont indiqués sur la fiche de la commune, accessible en cliquant sur son nom.
Comment lire ce classement
Un rendement élevé n’est pas un bon investissement à lui seul. Il signale un prix bas au regard des loyers, ce qui peut tenir à une demande faible, à un bâti dégradé ou à un marché peu liquide. La colonne tension, issue du zonage réglementaire de l’État, indique à quel point la demande locative y dépasse l’offre : un rendement de 12 % en tension 2 sur 5 se défend moins bien qu’un rendement de 8 % en tension 4 sur 5.
Ce classement mesure un marché, pas un bien.Il compare des médianes communales. Deux appartements de la même ville peuvent avoir des rentabilités opposées selon la rue, l’étage et l’état. Pour un projet précis, le simulateur de rentabilité part du prix réel de la commune et, quand l’échantillon le permet, de celui de la rue.
Les chiffres bougent chaque mois.Le jeu de données est recalculé à partir des dernières transactions publiées, et ce classement avec lui. Un top figé depuis six mois décrit un marché qui n’existe plus.
Classements par indicateur
Chaque palmarès ci-dessous isole un seul critère, à partir des mêmes données.
Les villes où les prix immobiliers montent le plus
Classement des villes où le prix au m² a le plus progressé sur 1 an (villes d'au moins 30 000 habitants, pour un échantillon DVF fiable).
Les villes où les prix immobiliers baissent le plus
Classement des villes où le prix au m² a le plus reculé sur 1 an (villes d'au moins 30 000 habitants, pour un échantillon DVF fiable).
Les villes les plus chères pour investir
Classement des villes au prix au m² le plus élevé, prix réels de transaction (DVF).
Les villes les moins chères pour investir
Classement des villes au prix au m² le plus bas, prix réels de transaction (DVF).
Les villes au meilleur rendement locatif brut
Classement par rendement locatif brut seul, à distinguer du score global du palmarès « Où investir » qui pondère aussi tension locative et évolution des prix.
Aller plus loin
- Explorer les 3 029 communes : tableau filtrable et carte, pour chercher une ville précise ou autour de chez vous.
- Comment choisir sa ville : la méthode derrière le score, critère par critère.
- Le baromètre mensuel : ce qui a bougé depuis le dernier recalcul.