Seine-Saint-Denis : où investir en 2026 (93)
Classement recalculé le 1er novembre 2026, sur le millésime DVF 2025.
39 communes de ce département figurent au classement ScrapImmo, sur les prix réels de transaction (DVF), le loyer officiel (DGALN) et la tension locative réglementaire. Clichy-sous-Bois arrive en tête avec un rendement brut de 10,7 %.
Seine-Saint-Denis en chiffres
Communes classées
39
Rendement médian
7,0 %
Prix médian
3 360 €/m²
Mieux classée
Clichy-sous-Bois
score 88
Seine-Saint-Denis : les plus grandes villes
Le classement ci-dessous trie les 39 communes par score. Voici où se placent les 3 plus peuplées d'entre elles.
| Ville | Habitants | Rang dans la zone | Rendement | Prix/m² | Tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Saint-Denis | 149 077 | 12 sur 39 | 6,4 % | 3 914 € | 5/5 |
| Montreuil | 111 934 | 25 sur 39 | 4,6 % | 6 029 € | 5/5 |
| Aubervilliers | 88 365 | 14 sur 39 | 6,0 % | 3 980 € | 5/5 |
Les 39 communes classées
| Ville | Score | Rendement | Prix/m² | Tension |
|---|---|---|---|---|
| Clichy-sous-Bois #8 nationalSimuler → | 88 | 10,7 % | 1 853 € | 4/5 |
| Sevran #12 nationalSimuler → | 85 | 10,0 % | 2 188 € | 4/5 |
| Villepinte #15 nationalSimuler → | 84 | 8,6 % | 2 622 € | 4/5 |
| Épinay-sur-Seine #26 nationalSimuler → | 79 | 8,4 % | 2 770 € | 4/5 |
| Tremblay-en-France #31 nationalSimuler → | 78 | 8,2 % | 2 734 € | 4/5 |
| Villemomble #32 nationalSimuler → | 78 | 6,8 % | 3 512 € | 5/5 |
| La Courneuve #43 nationalSimuler → | 77 | 8,4 % | 2 732 € | 4/5 |
| Aulnay-sous-Bois #55 nationalSimuler → | 76 | 7,4 % | 3 161 € | 4/5 |
| Bondy #56 nationalSimuler → | 76 | 8,1 % | 2 877 € | 4/5 |
| Livry-Gargan #65 nationalSimuler → | 75 | 7,6 % | 2 919 € | 4/5 |
| Stains #66 nationalSimuler → | 75 | 8,2 % | 2 765 € | 4/5 |
| Saint-Denis #75 nationalSimuler → | 74 | 6,4 % | 3 914 € | 5/5 |
| Neuilly-Plaisance #80 nationalSimuler → | 74 | 7,0 % | 3 719 € | 5/5 |
| Aubervilliers #84 nationalSimuler → | 73 | 6,0 % | 3 980 € | 5/5 |
| Gagny #86 nationalSimuler → | 73 | 7,2 % | 3 091 € | 4/5 |
| Le Raincy #101 nationalSimuler → | 73 | 6,2 % | 3 977 € | 5/5 |
| Neuilly-sur-Marne #111 nationalSimuler → | 72 | 7,5 % | 3 017 € | 4/5 |
| Dugny #177 nationalSimuler → | 70 | 6,7 % | 3 157 € | 4/5 |
| Drancy #188 nationalSimuler → | 69 | 7,0 % | 3 247 € | 4/5 |
| Bobigny #191 nationalSimuler → | 69 | 7,0 % | 3 404 € | 4/5 |
| Bagnolet #194 nationalSimuler → | 69 | 5,2 % | 5 248 € | 5/5 |
| Villetaneuse #213 nationalSimuler → | 69 | 7,6 % | 2 882 € | 4/5 |
| Rosny-sous-Bois #230 nationalSimuler → | 68 | 6,6 % | 3 752 € | 4/5 |
| Noisy-le-Sec #232 nationalSimuler → | 68 | 6,7 % | 3 417 € | 4/5 |
| Montreuil #253 nationalSimuler → | 67 | 4,6 % | 6 029 € | 5/5 |
| Le Pré-Saint-Gervais #272 nationalSimuler → | 67 | 4,7 % | 6 282 € | 5/5 |
| Pantin #297 nationalSimuler → | 66 | 4,7 % | 5 912 € | 5/5 |
| Les Pavillons-sous-Bois #309 nationalSimuler → | 66 | 7,2 % | 3 006 € | 4/5 |
| Le Bourget #319 nationalSimuler → | 66 | 7,0 % | 3 356 € | 4/5 |
| Le Blanc-Mesnil #338 nationalSimuler → | 65 | 6,4 % | 3 488 € | 4/5 |
| Saint-Ouen-sur-Seine #339 nationalSimuler → | 65 | 4,3 % | 6 435 € | 5/5 |
| Montfermeil #389 nationalSimuler → | 64 | 6,8 % | 3 158 € | 4/5 |
| Les Lilas #396 nationalSimuler → | 64 | 4,6 % | 6 563 € | 5/5 |
| Vaujours #458 nationalSimuler → | 63 | 7,0 % | 3 066 € | 4/5 |
| Noisy-le-Grand #472 nationalSimuler → | 62 | 5,5 % | 4 345 € | 4/5 |
| L'Île-Saint-Denis #496 nationalSimuler → | 62 | 6,3 % | 3 963 € | 4/5 |
| Romainville #612 nationalSimuler → | 59 | 4,7 % | 5 336 € | 4/5 |
| Coubron #698 nationalSimuler → | 58 | 7,7 % | 2 908 € | 4/5 |
| Gournay-sur-Marne #1248 nationalSimuler → | 50 | 5,5 % | 4 198 € | 4/5 |
Questions fréquentes : Seine-Saint-Denis
Seine-Saint-Denis : quelle est la ville la mieux classée pour investir ?
Clichy-sous-Bois arrive en tête du classement ScrapImmo, avec un score de 88 sur 100, un rendement brut de 10,7 % et un prix médian de 1 853 € le m² d'après les transactions notariées réellement enregistrées (millésime 2025). Le score combine rendement, tension locative, évolution des prix et liquidité du marché.
Seine-Saint-Denis : quel est le prix au m² ?
Le prix médian des 39 communes classées s'établit à 3 356 € le m² d'après les transactions notariées réellement enregistrées (millésime 2025). L'écart va de 1 853 € à Clichy-sous-Bois jusqu'à 6 563 € à Les Lilas : un prix moyen ne dit donc pas grand-chose d'une commune précise.
Seine-Saint-Denis : quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement brut médian est de 7,0 % sur les 39 communes classées. Clichy-sous-Bois affiche le plus élevé, 10,7 %, pour un prix de 1 853 € le m². Un rendement élevé traduit souvent un prix bas au regard des loyers, ce qui peut tenir à une demande plus faible : la tension locative, issue du zonage réglementaire de l'État, sert à le vérifier.
Autres départements : Île-de-France
Méthode et sources
Données réelles : prix et évolution issus des transactions notariées (DVF), loyer de la carte des loyers du Ministère du Logement (DGALN), tension du zonage locatif officiel de l'État (Abis à C). Détail complet sur la méthodologie.