Mirepoix (09)
3 172 habitants · Analyse pour l'investissement locatif
Score /100
Ajusté du risque
National
À retenir — Mirepoix
Données mises à jour le 23 juillet 2026 · millésime DVF 2025- Prix médian DVF Observé
- 1 286 €/m²
- Loyer communal Estimation
- 12.0 €/m²
- Rendement brut Calculé
- 11.2 %
- Transactions retenues Observé
- 9
Niveau de confiance de ces chiffres : faible — basé sur le nombre de transactions DVF disponibles pour cette commune.
11.2 %
Médiane 5.9 %
1 286 €
Médiane 2 760 €
+9.1 %
Prix au m²
Détendue
1/5
39.6 %
Résidences principales (INSEE) — profondeur du marché locatif
Budget des locataires
Loyer mensuel estimé — indicateurs DGALN par typologie
Studio et T2 sont calculés sur l’indicateur « appartements de 1 ou 2 pièces » (12.2 €/m²), T3 à T5+ sur « 3 pièces ou plus » (8.2 €/m²) — le loyer au m² décroît avec la surface.
Budget d'acquisition
Prix d'achat estimé par typologie
Évolution du prix au m²
2021-2025, prix médian DVF (1 029 € → 1 286 €)
Échantillon restreint (9 transactions sur la période) : cette évolution peut être fortement influencée par quelques ventes atypiques, à interpréter avec prudence.
Reventes rapides
Logements vendus plusieurs fois depuis 2021 (tous types de bien)
7.7 %
des logements vendus (121 au total) l’ont été plus d’une fois
Un taux élevé peut signaler une activité de marchands de biens (achat, rénovation, revente) sur ce marché — ni bon ni mauvais signe en soi, à recouper avec votre propre stratégie.
Tension locative & positionnement
Pression locative et comparaison nationale
Signaux de vigilance — risque très élevé
Ce que le score d’attrait ne mesure pas. Calculé sur les caractéristiques du marché (prix, liquidité, dynamique), jamais sur la population de la commune.
Seulement 9 ventes d'appartement enregistrées sur le millésime : le prix médian de référence repose sur un échantillon étroit, et revendre peut demander plusieurs mois.
À 1 286 €/m², le bâti s'échange sous son coût de remplacement (1 800 à 2 500 €/m² en construction neuve, hors foncier). Concrètement : les travaux lourds — ravalement, toiture, mise aux normes — ne se récupèrent pas à la revente, et les copropriétés peinent à financer leur entretien. Vérifiez les procès-verbaux d'assemblée générale et le fonds travaux avant d'acheter.
La tension locative officielle est de 1/5 : la demande locative est limitée, ce qui allonge le délai de relocation entre deux locataires — un mois de vacance efface une part importante du rendement annuel.
Un rendement brut de 11.2 % est très au-dessus de la médiane nationale. À ce niveau, le prix d'achat reflète généralement une décote de marché (difficulté de mise en location, impayés, charges de copropriété, revente lente) plutôt qu'une opportunité passée inaperçue.
Observé Prix et évolution : transactions notariées réellement constatées (DVF). EstimationLoyer : estimation statistique issue d’annonces (carte des loyers du Ministère du Logement, DGALN), pas un relevé de baux signés. CalculéRendement, score et budgets par typologie : calculés à partir de ces deux valeurs, jamais une troisième donnée indépendante. Tension locative : zonage réglementaire officiel de l’État (Abis à C), voir méthodologie.
Analyse — Mirepoix
Mirepoix affiche un rendement locatif brut de 11.2 %, nettement au-dessus de la médiane nationale (5.9 %) — un signal fort pour un investisseur qui cherche du cash-flow. Le rendement affiché est élevé, mais la tension locative plus faible impose une sélection rigoureuse du bien plutôt qu'un pari sur le marché local dans son ensemble. Attention à la liquidité du marché : peu de ventes y sont enregistrées chaque année, ce qui fragilise la fiabilité du prix médian et peut allonger un délai de revente. Le prix au m² se situe sous le coût de reconstruction du bâti : les travaux lourds (toiture, ravalement, mise aux normes) sont rarement récupérés à la revente, et les copropriétés y peinent parfois à financer leur entretien. Le prix médian y ressort à 1 286 €/m² (-53 % vs la médiane nationale), pour un loyer de marché estimé à 12.0 €/m². Exemple concret : un T2 de 45 m² s'y négocierait autour de 57 870 €, pour un loyer de marché estimé à 539 €/mois.
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Questions fréquentes — Mirepoix
Quel est le rendement locatif à Mirepoix ?
Le rendement locatif brut moyen à Mirepoix (09) est de 11.2 %, supérieur à la médiane nationale (5.9 %). Ce chiffre est calculé à partir du loyer réel de la carte des loyers (DGALN) et du prix réel de transaction (DVF), pas d'une estimation.
Quel budget pour investir dans un studio à Mirepoix ?
Au prix réel du marché (1 286 €/m², DVF), un studio de 25 m² à Mirepoix représente un budget d'environ 32 000 €, hors frais de notaire et travaux. Pour un T2 de 45 m², comptez environ 58 000 €.
Mirepoix est-elle une zone locative tendue ?
Mirepoix est classée en zone détendue (niveau 1/5) selon le zonage locatif officiel de l'État (le même utilisé pour le dispositif Pinel). Ce zonage réglementaire indique une pression structurelle sur le logement à l'échelle de la zone, sans garantir le délai de relocation d'un bien précis : la sélection du bien reste déterminante.
Quel est le prix au m² à Mirepoix ?
Le prix médian réel des transactions notariées (DVF) à Mirepoix est de 1 286 €/m², contre une médiane nationale de 2 760 €/m² sur les villes du classement. Mirepoix se classe #543 au palmarès ScrapImmo.
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Pour aller plus loin
- Avant de choisir une ville, consultez notre méthode où investir en immobilier locatif en 2026.
- Pour comprendre les prix utilisés dans cette fiche, lisez comment utiliser les données DVF.
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