Migennes (89)
6 688 habitants · Analyse pour l'investissement locatif
Score /100
Ajusté du risque
National
À retenir — Migennes
Données mises à jour le 23 juillet 2026 · millésime DVF 2025- Prix médian DVF Observé
- 765 €/m²
- Loyer communal Estimation
- 9.8 €/m²
- Rendement brut Calculé
- 15.3 %
- Transactions retenues Observé
- 16
Niveau de confiance de ces chiffres : moyen — basé sur le nombre de transactions DVF disponibles pour cette commune.
15.3 %
Médiane 5.9 % · plafonné à 12 % au classement
765 €
Médiane 2 760 €
-21.5 %
Prix au m²
Détendue
1/5
44.3 %
Résidences principales (INSEE) — profondeur du marché locatif
Budget des locataires
Loyer mensuel estimé — indicateurs DGALN par typologie
Studio et T2 sont calculés sur l’indicateur « appartements de 1 ou 2 pièces » (12.2 €/m²), T3 à T5+ sur « 3 pièces ou plus » (8.1 €/m²) — le loyer au m² décroît avec la surface.
Budget d'acquisition
Prix d'achat estimé par typologie
Évolution du prix au m²
2021-2025, prix médian DVF (889 € → 765 €)
Reventes rapides
Logements vendus plusieurs fois depuis 2021 (tous types de bien)
6.3 %
des logements vendus (66 au total) l’ont été plus d’une fois
Un taux élevé peut signaler une activité de marchands de biens (achat, rénovation, revente) sur ce marché — ni bon ni mauvais signe en soi, à recouper avec votre propre stratégie.
Tension locative & positionnement
Pression locative et comparaison nationale
Signaux de vigilance — risque très élevé
Ce que le score d’attrait ne mesure pas. Calculé sur les caractéristiques du marché (prix, liquidité, dynamique), jamais sur la population de la commune.
Un rendement brut de 15.3 % est très au-dessus de la médiane nationale. À ce niveau, le prix d'achat reflète généralement une décote de marché (difficulté de mise en location, impayés, charges de copropriété, revente lente) plutôt qu'une opportunité passée inaperçue.
À 765 €/m², le bâti s'échange sous son coût de remplacement (1 800 à 2 500 €/m² en construction neuve, hors foncier). Concrètement : les travaux lourds — ravalement, toiture, mise aux normes — ne se récupèrent pas à la revente, et les copropriétés peinent à financer leur entretien. Vérifiez les procès-verbaux d'assemblée générale et le fonds travaux avant d'acheter.
Le prix au m² recule de 21.5 % sur un an : l'hypothèse de plus-value à la revente est fragilisée, et la sortie peut prendre plus de temps.
Seulement 16 ventes d'appartement enregistrées sur le millésime : le prix médian de référence repose sur un échantillon étroit, et revendre peut demander plusieurs mois.
La tension locative officielle est de 1/5 : la demande locative est limitée, ce qui allonge le délai de relocation entre deux locataires — un mois de vacance efface une part importante du rendement annuel.
Observé Prix et évolution : transactions notariées réellement constatées (DVF). EstimationLoyer : estimation statistique issue d’annonces (carte des loyers du Ministère du Logement, DGALN), pas un relevé de baux signés. CalculéRendement, score et budgets par typologie : calculés à partir de ces deux valeurs, jamais une troisième donnée indépendante. Tension locative : zonage réglementaire officiel de l’État (Abis à C), voir méthodologie.
Analyse — Migennes
Avec 12.0 % de rendement brut, Migennes se classe parmi les marchés les plus rentables du pays, loin devant la médiane nationale de 5.9 %. Le rendement est attractif, mais un investisseur devra soigner l'emplacement précis du bien : une tension locative plus faible rend la sélection de l'adresse décisive. Point de vigilance : ce rendement est très supérieur à la médiane nationale — à ce niveau, le prix d'achat reflète le plus souvent une décote de marché (mise en location difficile, impayés, copropriété dégradée) plutôt qu'une opportunité passée inaperçue. Point de vigilance : à ce niveau de prix, très inférieur au coût de construction neuve, vérifiez les procès-verbaux d'assemblée générale et le fonds travaux avant d'acheter. Comparé au marché national, le prix au m² (765 €, soit -72 % par rapport à la médiane) et le loyer estimé (9.8 €/m²) permettent de situer précisément le projet. À titre d'exemple, un T2 de 45 m² représenterait un budget d'environ 34 425 €, avec un loyer estimé proche de 440 €/mois.
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Questions fréquentes — Migennes
Quel est le rendement locatif à Migennes ?
Le rendement locatif brut moyen à Migennes (89) est de 12 %, supérieur à la médiane nationale (5.9 %). Ce chiffre est calculé à partir du loyer réel de la carte des loyers (DGALN) et du prix réel de transaction (DVF), pas d'une estimation.
Quel budget pour investir dans un studio à Migennes ?
Au prix réel du marché (765 €/m², DVF), un studio de 25 m² à Migennes représente un budget d'environ 19 000 €, hors frais de notaire et travaux. Pour un T2 de 45 m², comptez environ 34 000 €.
Migennes est-elle une zone locative tendue ?
Migennes est classée en zone détendue (niveau 1/5) selon le zonage locatif officiel de l'État (le même utilisé pour le dispositif Pinel). Ce zonage réglementaire indique une pression structurelle sur le logement à l'échelle de la zone, sans garantir le délai de relocation d'un bien précis : la sélection du bien reste déterminante.
Quel est le prix au m² à Migennes ?
Le prix médian réel des transactions notariées (DVF) à Migennes est de 765 €/m², contre une médiane nationale de 2 760 €/m² sur les villes du classement. Migennes se classe #932 au palmarès ScrapImmo.
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Pour aller plus loin
- Avant de choisir une ville, consultez notre méthode où investir en immobilier locatif en 2026.
- Pour comprendre les prix utilisés dans cette fiche, lisez comment utiliser les données DVF.
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