Le principe : des charges qui dépassent le loyer
Le déficit foncier se produit quand les charges déductibles d’un bien loué nu dépassent les loyers perçus dans l’année. Ce déficit peut alors s’imputer sur le revenu global du foyer (salaires, autres revenus), et pas seulement sur les futurs revenus fonciers — c’est ce qui en fait un levier fiscal recherché, notamment pour un contribuable fortement imposé qui rénove un bien ancien.
Ce mécanisme n’existe qu’au régime réel de la location nue (foncier réel), pas en LMNP ni via une société à l’IS — voir le guide LMNP réel ou location nue pour la différence entre ces régimes.
Ce qui est déductible
- Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors agrandissement ou construction)
- Charges de copropriété non récupérables sur le locataire
- Taxe foncière
- Intérêts d’emprunt (imputables uniquement sur les revenus fonciers, pas sur le revenu global)
- Primes d’assurance (PNO, loyers impayés)
- Frais de gestion et de procédure
Les travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction ne sont en revanche jamais déductibles au titre du déficit foncier : seule la rénovation d’un bien existant l’est.
Le plafond de 10 700 € par an
La part du déficit imputable sur le revenu global est plafonnée à 10 700 € par an(hors intérêts d’emprunt, qui ne s’imputent jamais sur le revenu global). Au-delà de ce plafond, le surplus de déficit se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes — il n’est pas perdu, seulement décalé dans le temps.
Les intérêts d’emprunt suivent une règle à part : ils s’imputent uniquement sur les revenus fonciers (jamais sur le revenu global), et leur excédent éventuel se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
L’engagement de location : la contrepartie à ne pas manquer
Bénéficier du déficit foncier impose de louer le bien nu pendant au moins 3 ansaprès l’imputation, généralement jusqu’au 31 décembre de la 3eannée suivant celle de l’imputation. Vendre le bien ou basculer en location meublée avant ce terme remet en cause l’avantage fiscal obtenu — un point de vigilance majeur si votre projet prévoit une revente ou un changement de stratégie à moyen terme.
Exemple chiffré
Un investisseur au TMI de 30 % achète un bien ancien à rénover. Sur l’année des travaux : loyers perçus 8 000 €, charges déductibles (travaux, taxe foncière, assurance, copropriété) 22 000 €, intérêts d’emprunt 3 000 €.
Hors intérêts, le déficit foncier ressort à 8 000 € − 19 000 € = −11 000 €. Plafonné à 10 700 €, ce montant s’impute sur le revenu global : à 30 % de TMI, l’économie d’impôt immédiate est d’environ 3 210 €, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux économisés sur la part reportée. Le reliquat (300 €) et les 3 000 € d’intérêts d’emprunt se reportent sur les revenus fonciers des années suivantes.
Déficit foncier ou LMNP : lequel choisir ?
Le déficit foncier n’a de sens qu’en location NUE : il est incompatible avec le LMNP, où l’amortissement du bien joue un rôle comparable mais selon des règles très différentes (pas de plafond annuel, mais pas d’imputation sur le revenu global non plus). Le choix dépend de votre taux d’imposition, de votre horizon de détention et du type de bien — le guide LMNP réel ou location nue détaille cet arbitrage sur un exemple comparé.
Simuler l’impact sur votre projet
Le déficit foncier dépend étroitement du montant de travaux, de votre TMI et du calendrier de location. Testez votre propre projet sur le simulateur de rentabilitépour voir l’impact réel sur votre cash-flow, en comparant le régime foncier réel aux deux autres montages disponibles.