La Courneuve ou Saint-Denis : où investir ?
Deux marchés du même département (93) : La Courneuve combine ticket d'entrée très inférieur et rendement locatif brut plus élevé, contre Saint-Denis.
| Indicateur | La Courneuve | Saint-Denis |
|---|---|---|
| Prix/m² (DVF) | 2 732 € | 3 914 € |
| Loyer/m² | 19,05 € | 20,97 € |
| Rendement brut | 8.4 % | 6.4 % |
| Tension locative | Tendue | Très tendue |
| Évolution prix (1 an) | -0.2 % | -0.5 % |
| Rang national | #43 | #75 |
Notre lecture des chiffres
La Courneuve affiche un prix d'entrée 30% inférieur à Saint-Denis (2 732 €/m² contre 3 914 €/m²), un ticket d'entrée très inférieur. Le rendement locatif brut favorise La Courneuve (8.4 % contre 6.4 % à Saint-Denis, soit 2 pt d'écart) : un rendement nettement supérieur, un profil plus orienté cash-flow immédiat. Saint-Denis a une tension locative légèrement plus forte (5/5 contre 4/5 à La Courneuve) : le risque de vacance y est structurellement plus faible. Les prix reculent dans les deux villes sur la dernière année (La Courneuve -0.2 %, Saint-Denis -0.5 %) : un contexte d'achat plutôt qu'une dynamique de valorisation à court terme.
Prix et évolution : transactions notariées observées (DVF). Loyer : estimation statistique issue d’annonces (carte des loyers du Ministère du Logement, DGALN), pas un relevé de baux signés. Tension locative : zonage réglementaire officiel de l’État.
Questions fréquentes : La Courneuve ou Saint-Denis
Quel budget faut-il pour acheter à La Courneuve ou à Saint-Denis ?
Au prix médian des transactions notariées, un T2 de 45 m² revient à 122 940 € à La Courneuve et 176 130 € à Saint-Denis, hors frais de notaire et travaux. L'écart est de 53 190 €, en faveur de La Courneuve.
Laquelle rapporte le plus, La Courneuve ou Saint-Denis ?
Sur le rendement brut, La Courneuve l'emporte avec 8.4 % contre 6.4 % à Saint-Denis. Pour ce même T2 de 45 m², le loyer mensuel estimé est de 997 € à La Courneuve et 1 082 € à Saint-Denis, charges comprises.
Dans laquelle la demande locative est-elle la plus forte ?
Saint-Denis est classée 5 sur 5 au zonage réglementaire de l'État, contre 4 sur 5 pour La Courneuve. Plus la tension est élevée, plus la demande de logements dépasse l'offre, et plus le risque de vacance entre deux locataires est faible.