Définition simple
Le rendement sur fonds propres, aussi appelé cash-on-cash return, mesure ce que rapporte l’argent que vous avez réellement sorti de votre poche.
C’est une différence fondamentale avec le rendement brut. Le rendement brut regarde le prix total du bien. Le rendement sur fonds propres regarde votre effort financier personnel.
Exemple : vous achetez un appartement à 180 000 €, mais vous n’avez réellement sorti que 30 000 € d’apport et de frais. Si le bien génère 1 500 € de cash-flow net par an, le rendement pertinent sur votre argent n’est pas calculé sur 180 000 €, mais sur 30 000 €.
Ce ratio est particulièrement utile en immobilier, car l’effet de levier du crédit change complètement la lecture de la performance. Deux investisseurs peuvent acheter le même bien au même prix, mais obtenir un rendement sur fonds propres différent selon leur apport, leur taux, leur durée de crédit et les frais payés comptant.
Formule du rendement sur fonds propres
La formule est :
rendement sur fonds propres = cash-flow annuel net après crédit et fiscalité ÷ fonds propres réellement investis × 100
Le cash-flow annuel net doit être calculé après :
- loyers encaissés
- vacance locative
- charges non récupérables
- taxe foncière
- assurance PNO
- frais de gestion
- entretien
- mensualités de crédit
- fiscalité
Les fonds propres réellement investis incluent tout l’argent sorti de votre poche pour réaliser l’opération :
- apport personnel
- frais de notaire payés comptant
- frais d’agence payés comptant
- frais de garantie ou de dossier payés comptant
- travaux payés comptant
- mobilier payé comptant
- éventuels frais de courtage payés comptant
En revanche, les sommes financées par la banque ne sont pas des fonds propres. Si les travaux sont intégralement inclus dans le crédit, ils n’augmentent pas votre apport réellement sorti.
C’est pour cela qu’il faut bien distinguer coût total de l’opération et effort de trésorerie personnel.
Exemple chiffré
Prenons un investisseur qui achète un appartement avec les hypothèses suivantes :
- apport personnel : 20 000 €
- frais de notaire payés comptant : 3 000 €
- mobilier payé comptant : 2 000 €
- travaux financés par le crédit : 0 € de fonds propres supplémentaires
- cash-flow net après crédit et fiscalité : 1 200 € par an
Les fonds propres réellement investis sont : 20 000 € + 3 000 € + 2 000 € = 25 000 €
Le rendement sur fonds propres est donc : 1 200 ÷ 25 000 × 100 = 4,8 %
Cela signifie que l’argent réellement sorti rapporte 4,8 % par an en trésorerie nette, hors revente.
Ce chiffre ne dit pas si l’opération est excellente ou moyenne. Il doit être comparé à votre objectif, au niveau de risque, à la stabilité locative et au potentiel patrimonial du bien.
Différence avec rendement brut, rendement net et TRI
Le rendement sur fonds propres ne remplace pas les autres indicateurs. Il répond à une question différente.
Le rendement brut mesure les loyers par rapport au prix d’achat. Il sert à faire un premier tri rapide, mais il ignore les charges, le crédit et l’impôt.
Le rendement net mesure les loyers après charges par rapport au coût total de l’opération. Il est plus réaliste, mais il ne tient pas toujours compte de votre financement exact.
Le rendement sur fonds propres mesure l’efficacité de votre apport. Il est centré sur votre argent immobilisé.
Le TRI va plus loin. Il intègre les flux annuels, la revente, la fiscalité de sortie, le remboursement du capital et la plus-value éventuelle. C’est l’indicateur patrimonial complet.
La limite à retenir est simple : si vous ajoutez la revente au rendement sur fonds propres, vous ne calculez plus un cash-on-cash return. Vous calculez un indicateur proche du TRI.
Pour comparer ces notions, consultez le guide rendement brut, rendement net, TRI : quelles différences ?
Le cas d’un financement à 100 %
Le financement à 100 % pose une question particulière. Si vous n’apportez aucun fonds propre, le ratio devient impossible ou non pertinent.
Pourquoi ? Parce que la formule divise le cash-flow par les fonds propres investis. Si les fonds propres sont égaux à zéro, il n’y a pas de dénominateur.
Ce n’est pas un défaut du calcul. C’est simplement que l’indicateur ne peut pas mesurer le rendement d’un argent qui n’a pas été sorti.
Dans ce cas, il faut regarder d’autres indicateurs : cash-flow mensuel, rendement net, TRI, effort d’épargne, risque bancaire, capacité à absorber une vacance locative ou une réparation imprévue.
Un financement à 100 % peut être très puissant, mais il ne rend pas l’investissement gratuit. Il augmente souvent la mensualité, réduit le cash-flow et peut laisser moins de marge de sécurité.
Les limites de l’indicateur
Le rendement sur fonds propres est utile, mais il peut être trompeur s’il est utilisé seul.
Première limite : il favorise parfois les opérations très financées. Avec peu d’apport, un petit cash-flow peut produire un pourcentage élevé. Mais cela peut aussi signifier plus de dette, moins de marge et plus de risque.
Deuxième limite : il ne mesure pas la qualité du bien. Un rendement sur fonds propres de 12 % dans une copropriété dégradée n’est pas forcément meilleur qu’un 5 % dans un actif plus liquide et plus stable.
Troisième limite : il n’inclut pas la revente. C’est volontaire. Le cash-on-cash mesure le cash-flow annuel rapporté à l’apport. Pour intégrer la plus-value, les frais de revente et la fiscalité finale, il faut calculer un TRI.
Quatrième limite : il dépend beaucoup de la fiscalité. Un même bien peut afficher un rendement sur fonds propres différent en LMNP réel, en location nue ou en SCI à l’IS. Dans le cas d’une société à l’IS, il faut aussi tenir compte de la sortie de cash et du PFU éventuel. Pour approfondir ce point, consultez le guide SCI à l’IS : fiscalité, avantages et revente.
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Le rendement sur fonds propres est l’un des meilleurs indicateurs pour savoir si votre apport travaille efficacement. Mais il doit être calculé après charges, crédit et fiscalité, pas seulement à partir d’un loyer brut.
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